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樓市的冰與火之歌:城市加劇分化,穩房價成調控基調

2019年04月17日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,朱雷  

4月份,眾多美劇迷期待已久的《權力的游戲:冰與火之歌》第八季上演,國內樓市也正演繹著一場冰與火的現實劇。

4月份,眾多美劇迷期待已久的《權力的游戲:冰與火之歌》第八季上演,國內樓市也正演繹著一場冰與火的現實劇。

4月16日,國家統計局70城房價出爐,樓市“春天”在這些數據中得到清晰的驗證,其中尤以一二線最為明顯,部分三四線則陷入低迷、收縮。

市場分化之下,“因城施策”的調控也發生分化,在一些城市限售到期、“搶人”大戰爆發的同時,一些城市卻收緊了調控,各個城市間的調控節奏和具體措施都明顯不同,不過,“防止房價大漲大跌”成為基調。

樓市“一刀切”的時代徹底過去了。中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期,城市之間的分化將是長久的趨勢,包括增量與存量市場均是如此。增量市場將發生在二次城市化的城市群和都市圈;一線城市等普遍已進入存量市場,開發商運營進入深水區。

多面城市與市場

4月16日,國家統計局3月70城房價數據顯示,一二線和強三線城市全面回暖,一線熱度明顯上升。

70大中城市中有65城新建商品住宅價格環比上漲,是2018年11月以來的新高。2月為57城;此外,70城房價全部同比上漲,全部超過去年同期水平,一線城市同比上漲4.2%。

環比數據顯示,丹東漲幅1.9%領跑全國;一線城市中,北京新房價格有所回暖,廣州則領跑新房漲幅。上海、深圳環比微跌。北上廣深分別漲0.4%、跌0.1%、漲0.8%、跌0.3%。

統計數據似乎并不能反映一線城市市場的熱度。以深圳為例,上周末,深圳豪宅大盤半島城邦四期開賣在即,多名意向購房者趕往銷售中心。備案價格顯示,四期新房9.2萬/平方米起,而三期二手房最高報價高達17.5萬/平方米,在政府限價政策下,深圳再次出現了豪宅套利機會。

中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,“從去年第四季度的后兩個月,一二線城市就開始出現利率下調,包括一些限制性政策也出現了松動。部分城市樓市開始向上走”。

在統計局公布的房價數據中,贛州、韶關是為數不多的3月新建商品住宅價格環比下跌的三四線城市。

以贛州為例,去年住宅成交283萬平米,同比增幅32.8%,目前不足30萬平米的存量,去化周期不到兩個月。但根據中指院數據,去年12月份贛州房價已現疲態,在連漲11個月后變成下跌,跌0.09%,均價為7925元/平方米。彼時起章貢區、南康區、贛縣區均出現明顯回調。

而韶關的房價已連續兩個月下跌。2月韶關環比跌0.1%,1月份則是環比微漲0.5%。

三四線城市的疲態在房企財報中亦有顯現。如萬科計提南充項目存貨跌價準備1.5億元,綠城計提浙江紹興諸暨市綠城廣場項目0.09億元。

中原地產首席分析師張大偉認為,個別三四線城市房價下跌,并不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。現階段,三四線樓市還運行在高位,但分化的情況已經出現,“有些區域市場的確熄火了”。

且目前市場真正“熄火”的城市,多具有一些共同的特點,即缺乏經濟支撐、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下,很多三四線城市樓市運行仍然良好,比如部分位于都市圈的三四線城市,以及具有產業、資源等優勢的三四線城市。

調控新階段

市場分化之下,“因城施策”下的調控也表現出明顯的差異性。

據21世紀經濟報道記者了解,作為國內最早出臺限售令的城市,目前廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外,福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。

開年以來,杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策,新一輪的“搶人”大戰上演,而根據這些城市的樓市政策,落戶即可購房,實際上間接突破了限購。

與此同時,一些城市卻收緊調控。

4月以來,北京、深圳、長沙、合肥等地陸續出臺樓市收緊政策,以整頓房地產市場,遏制投資炒作。

4月15日,國管公積金出臺新政,對二套房貸款實行“認房又認貸”,二套房首付比例調整為最低六成,最高貸款額度由80萬元降至60萬元,貸款期限不超過25年。

深圳、合肥、長沙也先后公布樓市收緊政策,規范商品房銷售行為。整治“樓霸”、查處“哄抬房價”等行為。

張大偉認為,穩地價、穩房價、穩預期是今年中國房地產政策的關鍵,“三穩成為最關鍵的政策方向。穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定”。

宋丁也持同樣的觀點,“目前政策的放寬十分謹慎,既不能讓樓市出現一路上漲,同時也不能夠出現下跌,要始終保持在窄幅波動的格局里。”

同時宋丁表示,樓市政策會逐步走向碎片化,不同的城市間分化也會進一步加劇,過去一刀切的時代已經結束。現在不單是城市之間,甚至是城市的不同片區之間,政策的分化差異都會特別大。

諸多業內人士也認同,中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期,城市之間的分化將是長久的趨勢,包括增量與存量市場均是如此。

增量市場將發生在二次城市化的城市群和都市圈。隨著“收縮型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈,未來的城市規模將逐漸向外延拓展,隨之而來的住房需求是增量市場的主力。

貝殼研究院研究顯示,在房地產市場經過了多年的高速發展之后,一線城市和部分二線城市,由于土地資源的稀缺性,城市可開發空間逐步縮小,壓縮了新房市場的空間,二手房交易量逐步上升,市場進入存量房時代。

多家機構的調研顯示,目前四個一線城市全部進入了存量時代,二手房銷量遠超一手房。在這些城市,開發商存量運營進入了深水區。

記者的調查顯示,開發商在一線城市的運營業務主要包括購物中心、寫字樓、長租公寓、物流倉儲、產業園區等,在這些存量市場,運營能力將成為開發商們競逐的焦點。

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