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租金下跌、空置率上升,深圳寫字樓市場進入低谷

2019年04月18日  09:42   界面新聞  

一邊是租金下跌、空置率上升,另一邊是險資、基金、總部企業持續大宗高價買入,深圳寫字樓市場“冰火兩重天”。全球房地產服務商第一太平戴維斯發布的《2019年第一季度

一邊是租金下跌、空置率上升,另一邊是險資、基金、總部企業持續大宗高價買入,深圳寫字樓市場“冰火兩重天”。

全球房地產服務商第一太平戴維斯發布的《2019年第一季度深圳房地產市場研究報告》透露,深圳甲級寫字樓空置率環比上升0.2%至18.2%,甲級寫字樓平均租金環比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

寫字樓空置率明顯上升,從2018年下半年就已顯現,其中深圳CBD福田區表現尤為明顯。今年第一季度,全市甲級寫字樓的凈吸納量(新租面積+擴租面積-退租面積)為4.7萬平方米,但福田區出現退租現象,全區凈吸納量為負1.2萬平方米。

由經濟形勢導致的企業租賃需求減弱,造成了目前市場中供過于求,而深圳后海、前海、寶安、龍崗中心城等新興區域寫字樓集中落成,都將進一步推高深圳寫字樓存量。

截至第一季度末,深圳全市甲級寫字樓存量為608萬平方米,這一數據高于廣州,低于北京、上海。但深圳2019年將有109.9萬平方米甲級寫字樓交付,主要集中在福田、前海,占新增供應的28.8%、25.5%,深圳年新增供應要遠遠高于北京、上海、廣州。

第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇告訴界面新聞,在宏觀經濟背景下,深圳寫字樓租賃需求,尤其是中小型金融企業的租賃需求于本季度減弱。他們對經濟環境變化和經營預期由樂觀轉向保守,希望降低資金投入,以節省物業租賃成本來保持競爭力,以及有效規避預期風險。

市場下行過程中不乏極端案例,如某地標寫字樓一次性出現數萬平方米的退租現象,以及寫字樓“二房東”出現普遍性虧損,不得不收縮戰線或重新調整投資策略;同時受影響的還有聯合辦公品牌,出現關店、調整定位等情況,以應對需求的減少。

與市場現狀相呼應的是,諸多寫字樓業主采取更多優惠手段,比如降低租金、延長免租期以及提高傭金比例來換取穩定或者更高的項目出租率;也有中原地產等中介公司,推出對租客免傭的策略提高出租效率。

“金融行業進入調整期,普遍經營不善,加大了對成本的控制,造成換租、退租等現象,進而導致整體進入客方市場。”深圳中原寫字樓部董事總經理范進佳告訴界面新聞,在客方市場中,免押免傭才是符合市場的策略,中原地產對租客免傭活動將持續至年末。

疲軟市場下,深圳寫字樓市場卻頻繁出現大宗交易,從10億級交易到100億級交易均有,大部分寫字樓開發商均希望通過大宗交易出售產權,一次性獲得現金流,并且售價不低,但依然不斷有外資基金、險資、銀行、總部企業等機構接手。

“今天供過于求,并不代表未來五年都是供過于求。”謝靖宇認為短期供過于求有目共睹,但也要分區域來看,深圳福田區、羅湖區等成熟片區,未來2-3年寫字樓需求遞增是比較確切的事情,但細化到其他區域,如龍崗、寶安的寫字樓,是否會持續吸引來自核心片區的企業,有待觀察;類似前海這種極速發展中的區域,出現短期的波動,是必須面臨的問題。

除了分區域考量供需關系之外,也應該從機構自身出發點來考慮這些大宗并購。這些大宗交易的價格并不低,甚至整體資產回報率測算低于北京、上海,因此也不能用“抄底”來概括。

謝靖宇分析指出,主要有三種情況促成了這些大宗并購。第一,這些企業來買深圳寫字樓并不完全看租金回報率,更多是在粵港澳大灣區主要城市的策略性布局;第二,預判深圳擁有很大增長潛力,持有數年后可以實現高收益退出;第三,基金投資邏輯是租金回報率是否可以達到要求,通過各類手段在未來退出時實現杠桿化收益;而保險公司的投資邏輯與基金類似,但也有例外,即買寫字樓自用或一半自用一半出租,這種情況往往會不計成本買入。

這種市場邏輯下,地產商、“二房東”、個人投資者、聯合辦公運營商,都作出不同的應對策略。地產商開發寫字樓出售產權,而自身轉為輕資產運營商,多是出于自身戰略轉型的需要;“二房東”在更加激烈的競爭力需要更具專業、更具理性判斷市場,調整經營策略。

“某種程度上,聯合辦公其實就是更加有規模的二房東。”謝靖宇表示,在國際品牌陸續進入中國后,聯合辦公市場正在經歷洗牌階段,創業型聯合辦公品牌,能否在現有租約條件下,以更合理的市場價格,找到下游租戶支撐其業務發展,是目前最重要的問題,大環境下出現短期波動也在所難免。

謝靖宇建議個人投資者買入寫字樓,需更加注重寫字樓所在區域,如目前配套尚不成熟的區域,在哪個時間點進入是需要考慮的,因為前期租金收益會比較低。但撇開算賬因素,只看未來的增長的話,深圳部分區域潛力都非常大,“就像誰也不會預料到,深圳科技產業的異軍突起,讓后海片區迅速崛起,寫字樓需求強盛。”

從一個片區到一個城市,從投資商到“二房東”、個人投資者,無論如何專業分析預判,投資決策過程中顯然都需要一點點賭博的運氣。

來源:界面

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