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4000億銷售背后:保利發展的逆周期擴張邏輯

2019年04月18日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,鄧純榕  

保利發展的規模擴張受益于它的城市布局。在過去的5年內,保利將其區域和城市布局聚焦于城市群和都市圈。

房地產市場總有先知先覺者。

在國家發改委的最新文件中,城市群和都市圈被確定為中國城市化的未來方向。而央企巨頭保利發展,早在三五年前便深諳此中邏輯。

4月16日,保利發展的2018年財報姍姍來遲,成為最后一個發布財報的地產龍頭。

受益于深耕城市群,2018年,保利簽約金額突破4000億元,位列第五;今年一季度,保利持續發力,銷售1096.6億元,升至第四。

在去年房地產行業資金趨緊的背景下,保利加大融資和拿地,逆周期擴張,并推進運營轉型。

進入2019年,在一二線市場回暖之下,保利發展的城市布局銷售業務持續受益,此外,公司多年試水的運營業務也進入深水區,商業、物業等板塊有望迎來爆發性增長。

聚焦城市群

財報數據顯示,保利發展2018年實現簽約金額4048.17億元,同比增長30.91%;簽約面積2766.11萬平方米,同比增長23.36%。全年累計實現銷售回籠3562億元,回籠率達88%,穩中有升。

東吳證券指出,保利發展的市場占有率提升至2.70%,位列行業前五、央企第一。

同時,保利發展的盈利水平也在提高。歸母凈利潤為189.04億元,同比增長20.92%。公司毛利率提升 1.45個百分點至32.49%;實現投資收益26.90億元,同比大幅增長 60.06%。

保利發展的規模擴張受益于它的城市布局。在過去的5年內,保利將其區域和城市布局聚焦于城市群和都市圈。期內,公司一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達77%,其中僅在珠三角實現簽約銷售1170億元,較去年同期增長24%。

房地產金融的迅猛發展和助力,也是保利持續獲得增長的重要因素。年報顯示,公司旗下信保基金累計管理規模突破1000億元,同比上漲超過27%,累計投資項目超過150個。

2018年保利發展還加大了直接融資。平安證券稱,公司期內發行3 年期中期票據50億元、美元債券10億美元。去年11月,保利宣布100億元的永續票據獲準注冊,首期發行15億元,票面利率為4.63%。截至期末,有息負債綜合融資成本5.03%,處于行業較低水平。

2019年保利發展的融資優勢繼續凸顯,1月份發行15億3年期中期票據,票面利率僅3.6%,創17年以來新低。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,保利房地產基金的規模擴張,說明公司具有較好的金融操盤能力。此類金融資產,能使保利在后續的并購等方面占得先機,抓住投資機會、低價收購項目。

持續的收并購也助力了保利的業績。此前,保利已完成中航地產收購,放大了自身的增長;2018年,保利發展完成保利(香港)控股有限公司50%股權收購交割,進一步擴大業務區域。

此外,值得關注的是,作為央企的保利在跟投制度方面的實踐,也在推動銷售規模增長。2017年底,保利推出大力度跟投方案。公告稱,單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%。其激勵力度為央企地產商中最高水平。

保利稱,公司將持續優化獎金分配方式,進一步落實股權激勵和項目跟投的長期激勵機制。

如何穿越周期?

作為央企,保利雖然規模有所落后,但始終保持穩定增速,類似萬科。這類企業追求的不是大起大落,而是穩定地穿越周期。

今年3月,保利發展提出房地產周期論,認為全國性拐點在去年四季度已經出現。保利還提到,公司將在動態調整中布局百城,聚焦 “胡煥庸線”東南,一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群。而保利也在踐行著這一理論。

2018年,保利發展拿地持續深耕一二線,一二線城市拓展金額和面積分別占比74%、61%。在待開發土儲9154 萬平方米中,一二線城市占比 60%,六大城市群合計占比69%。

去年,保利發展共拓展項目132個,新增容積率面積3116萬平方米,同比減少31%;拿地成本1927億元,同比減少30%;平均樓面地價6186元/平方米。

嚴躍進認為,“房企的融資成本低,規模越大反而是越有利的”。他還指出,在行業周期不好的時候資金充裕,往往會有更多的投資機會。

華創證券指出,保利發展在拿地方面積極擴張,2016-2018年拿地金額占比銷售金額分別為56%、87%、47%。除了2017年高于50%,一般基本保持在50%左右。

中信建投證券也提到,保利發展土地儲備充裕,且坐擁央企背景優勢,融資便利性和市場信用資質遠超其他房企,在今年整體市場景氣度下行的情況下,公司在擴張方面仍將具備重組的彈性。

對于房企而言,要想穿越經濟周期,未來的房地產不光是開發業務要增長,存量運營也要保持前列。

為此,保利確立了從地產開發轉向開發+運營,以尋找新的利潤增長點。2018年9月,保利地產正式更名為保利發展,明確“去地產化”的發展戰略,加快“一主兩翼”發展。

根據財報,2018年保利發展通過收并購、合作開發、舊城改造、產業拓展等方式獲取項目75個,占全年拓展金額及拓展面積的54%、58%。

在房企轉型的重要賽道之一物業管理領域,保利布局全國131個城市,綜合實力位居行業前五;商業管理板塊運營項目65個,管理面積266萬平方米,累計外拓購物中心10個、酒店4個,以輕資產模式實現品牌及管理輸出。

保利亦加快了產業鏈的并購整合。2018年,保利與合富輝煌完成股權整合,并通過并購物業管理龍頭湖南天創物業,不斷完善物業的布局。

此外,作為較早開始布局的不動產金融,保利發展以產融結合為經營理念,是國內最早設立不動產私募基金的公司之一,現擁有國內規模最大的不動產基金管理機構信保基金。

2017年,保利還試水租賃住房類REITs。保利發展董事長宋廣菊表示,REITs將成為保利構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具;未來,保利將以存量物業為基礎,構建租賃住房等業務的利潤模式,利用REITs實現戰略轉型,形成房地產開發+運營+金融的閉環。

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